В ближайшие полгода цены на жилье в Москве могут вернуться на докризисный уровень. Виной тому - близость президентских выборов - 2012. Эксперты проанализировали рынок недвижимости за последнее десятилетие и выяснили: самый сумасшедший рост цен на квартиры происходил во второй половине 2003 и 2007 годов - как раз в период предвыборных кампаний. Об этом пишет "Московский комсомолец".
"Перед кризисом цены на жилье резко пошли вверх, но затем произошел откат, - говорит руководитель аналитического центра Олег Репченко. - Впрочем, слишком низко цены не упали. В последний год они ползли вверх в соответствии с уровнем реальной инфляции – 15%". Казалось бы, и в дальнейшем наиболее вероятное развитие рынка недвижимости – постепенное, но у аналитиков другие прогнозы.
- Москвичам предложат жилье по 50-60 тысяч за "квадрат"
Для начала они составили два графика: какой была стоимость жилья в 2004 году и в 2008-м. "Мы выделили 3 категории жилья: дорогое, дешевое и некое среднее значение по Москве, - говорит руководитель аналитического центра Олег Репченко. - Под дорогим жильем понимается 20% самых дорогостоящих столичных квартир, под дешевым - 20% наиболее доступных предложений. Сразу же стало понятно: рост цен начался в 2003 году, к концу 2003-го - началу 2004-го рынок раскачался, а в конце весны - начале лета захлебнулся. И перешел в максимум, который продлился до конца 2004 года (выборы, напомню, были в марте 2004-го). При этом оказалось, что верхняя кривая (дешевое жилье) прибавила гораздо больше (до 30%), чем нижняя (дорогое, до 15%)".
В 2008 году - примерно те же результаты. К концу осени - началу зимы 2007 года начался рост цен, первые 4-5 месяцев 2008 года - уже существенный рост, после майских праздников на рынке жилья начался ажиотаж. И опять в сегменте недорогого жилья. Стоимость квартир зашкаливала даже в непрестижном замкадье: на пике спроса убитую "однушку" где-нибудь в Жулебино предлагали за 200 тысяч у.е. Правда, буквально через 3 месяца, к новому, 2009 году спекуляции прекратились - разгорался кризис.
Графики для 2004 и 2008 годов очень похожи, говорят аналитики. Конец предвыборного года - начало выборного - ощутимый рост стоимости жилья, причем дешевого. А предложения в новостройках экономкласса практически сошли на нет.
Три фактора и "страшилка-2012"
Первый фактор, способствующий росту цен, - психологический. Выборы создают у людей ощущение неопределенности, поэтому те, кто работает по найму или имеет небольшой бизнес, хотят вложить деньги во что-то материальное и привлекательное, благодаря накоплениям либо же взяв кредит. Что касается крупного бизнеса, олигархов, фактор неопределенности для них - возросшие риски. Это значит, что либо надо переводить средства из нехороших активов в другую форму, либо уходить "в кэш". Все это имеет отношение к элитной и коммерческой недвижимости, которая покупается пусть даже для себя, но не по нужде, а с целью вложения капитала.
Следующий фактор - отношение спроса и предложения. "Традиционно с приближением выборов власти изымали под социальные программы с рынка значительную часть жилья экономкласса, как правило, в новостройках, - констатирует Репченко. - Что мы видим сегодня? У новых московских властей подход к социальным программам пока ярко не выражен. Поэтому сказать однозначно, приведет ли сейчас фактор выборов к еще большему вымыванию недорогих новостроек с рынка, потому что их отдадут под программы для военных, переселенцев, или нет, нельзя".
Впрочем, не стоит обольщаться: предложения в сегменте недорогого жилья давно уже стали минимальными и без всяких выборов. "Недорогое жилье осталось только в Подмосковье, - говорит президент Союза архитекторов России Андрей Боков. - И если в черте города появляются бюджетные 1-2-комнатные квартиры, они раскупаются очень быстро".
Третий фактор - денежные вливания перед выборами. "Кандидаты и различные политические силы выделяют немалые бюджеты на кампании. Соответственно, для исполнителей появляется возможность эти бюджеты освоить и улучшить свои жилищные условия. Это фактор локального временного увеличения платежеспособности населения. Подчеркну, что образовавшиеся деньги скорее будут готовы потратить обычные люди, а не бизнес или предприниматели", - говорит Репченко.
И, наконец, самый пугающий фактор - налоги на недвижимость от ее рыночной стоимости. "До сих пор этот фактор себя не проявил, хотя о нем много и говорят, - продолжают авторы исследования. - Так или иначе, политическая воля в введении налога на недвижимость четко просматривается. До выборов этот фактор трогать не будут. Но избранный президент будет вынужден принять это непопулярное решение. Есть мнение, что налог может быть введен уже в 2012 году".
Ряд экономистов, впрочем, считает, что владельцев жилья экономкласса пощадят: либо за счет минимальной ставки, либо за счет льгот и вычетов (например, не будут облагать налогом квартиры до 55 "квадратов"). А вот владельцы дорогой недвижимости и нескольких квартир скорее всего под этот налог попадут. Поэтому цены на дорогое жилье если не упадут, то вряд ли сильно повысятся - через несколько месяцев его хозяева начнут избавляться от "излишков".
Москвичам предложат жилье по 50-60 тысяч за "квадрат"
Власти Москвы будут строить жилье, стоимость одного квадратного метра в котором обойдется покупателям в 50-60 тысяч рублей. Это является основной задачей недавно созданного комитета по инвестпроектам, пишут "Ведомости".
Программа в первую очередь будет ориентирована на очередников, заявил изданию человек из стройкомплекса. На 14 марта 2011 года в Москве зарегистрировано 123 917 семей, которые стоят на учете на улучшение жилищных условий, указано на сайте департамента жилищной политики и жилищного фонда. Сейчас жилье получают очередники 1989-1990 годов.
Согласно проекту, комитет должен подготовить программы по строительству доступного жилья, гаражей, парковок, развитию застроенных территорий, освоению реорганизуемых производственных зон. По данным источника газеты в мэрии, комитет также займется программой "Жилище", которая до сих пор не принята в Москве.
