В столице появляется все больше торговых центров нового поколения, конкурентная борьба между ними ужесточается. Девелоперы стремятся обеспечить посетителям ТЦ не только качественный шопинг, но и множество дополнительных услуг и развлечений. Следствием этого является увеличение масштабов выходящих на рынок проектов и их разнообразие, пишут "Ведомости".
По данным аналитиков Jones Lang LaSalle (JLL), 71% своего дохода москвичи тратят на покупки. Потенциальный объем оборота розничного рынка столицы самый большой в Европе. В 2005 году он составлял 66 млрд долларов, но на торговые центры приходилось 17 млрд. В 2008 году, по прогнозам специалистов JLL, ситуация должна качественным образом измениться - объем рынка вырастет до 123 млрд, половина из которых (61 млрд долларов) придется на ТЦ. По подсчетам специалистов Colliers International, за первые пять месяцев 2006 года на рынке торговых помещений Москвы прибавилось около 153000 кв. м (из них торговой площади - около 80000 кв. м). На начало июня 2006 года общая площадь 45 функционирующих профессиональных торговых центров Москвы составила чуть более 2,2 млн кв. м, торговая площадь - около 1,258 млн кв. м.
Для комфортного шопинга москвичам нужно больше торговых центров, в один голос твердят аналитики и консультанты. По данным компании CB Richard Ellis Noble Gibbons, обеспеченность торговыми площадями в столице составляет 147 кв. м на 1000 человек - это примерно в два раза меньше, чем в Праге или Лондоне. По подсчетам аналитиков JLL, только в прошлом году предлагаемое количество квадратных метров ТЦ было почти вдвое ниже требуемого. "Ежегодно на рынок выходит незначительное количество качественных проектов, - говорит Максим Карбасников, глава отдела торговых помещений JLL. - С начала года открылся только один торговый центр, соответствующий международным стандартам, - это "Город" на Рязанском проспекте площадью 134000 кв. м".
"Мы ожидаем дальнейшего развития формата суперрегиональных торговых центров общей площадью свыше 100 000 кв. м, - говорит Ольга Ясько, руководитель группы аналитики рынка торговой недвижимости Colliers. - Так, на 2006 год помимо уже открывшегося "Города" запланировано еще три подобных проекта". Юлия Дальнова, директор отдела торговой недвижимости компании Knight Frank, добавляет, что продолжится и укрупнение форматов магазинов в сетях сильнейших операторов. "В частности, компания "Эльдорадо" рассматривает помещения площадью 5000-6000 кв. м и "Спортмастер" планирует открывать магазины площадью до 7000 кв. м", - приводит она примеры.
Аналитики отмечают все более активное освоение спальных районов города. Так, второй по величине ТЦ, открытый в этом году, - "Ритейл-парк" общей площадью 47000 кв. м - расположился на Варшавском шоссе. Специалисты отдела исследований и аналитики Praedium говорят, что девелоперы осваивают все новые площади и в ближнем Подмосковье, что объясняется ограниченным количеством участков в центре столицы и нехваткой торговых помещений в окраинных районах Москвы. По словам Дальновой, в Подмосковье ожидается развитие сетей небольших торговых центров: с такой инициативой выступили компании RIGroup, "Перекресток", холдинг Douglas Consulting совместно с канадской компанией Midland Group.
Одним из перспективных направлений развития ритейла, говорит Антонина Лаирова, старший аналитик компании Prime City Properties, можно назвать постепенное превращение МКАД в новый торговый коридор. "Количество торговых центров, открываемых поблизости от МКАД, с каждым годом увеличивается, - утверждает Лаирова. - Их характерной чертой является крупноформатность, все больше жителей Московского региона ездят за покупками в ТЦ на весь день". Для комфортного проведения досуга девелоперы создают все необходимые условия, предлагая посетителям большой выбор операторов фуд-корта, мультиплексы, развлекательные зоны для детей и т. д.
"Развитие транспортной системы Москвы предоставляет девелоперам перспективные площадки для размещения торговых объектов, - соглашается Владимир Журавлев, директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global. - С началом строительства Четвертого транспортного кольца (ЧТК) в СВАО на карте Москвы появился новый центр девелоперской активности". В настоящий момент в районе станции метро "Владыкино" функционирует "Молл Гэллери", а на месте будущего пересечения Алтуфьевского шоссе и ЧТК планируется строительство многофункционального высотного комплекса (девелопер - компания "Стройпрогресс").
"Спрос на качественные торговые площади высок, - отмечает Журавлев. - По нашим данным, основная доля заявок приходится на объекты, расположенные в центре Москвы, и торговые помещения в крупных комплексах на МКАД". "Рынок торговой недвижимости Москвы еще не насыщен, - заявляет Ольга Ясько. - Существующий спрос на торговые площади стимулирует рост предложения, темпы которого увеличивались в последние годы и, как ожидается, продолжат рост и в 2007-2009 гг. Обостряющаяся конкуренция уже начала создавать условия для торговой специализации, активного развития формата "универмаг" и расширения развлекательной составляющей в торговых центрах".
Конкуренция между сетями ритейла уже сейчас приводит к тому, что арендаторы избирательно подходят к аренде торговых помещений. "Все большую значимость при выборе предложений приобретают исследования покупательских потоков в торговых центрах, - отмечает Журавлев. - Это задерживает открытие магазина в среднем на 1-2 месяца".
По мнению Дальновой, хотя московский рынок по-прежнему остается рынком девелопера, спрос на торговые помещения значительно превышает предложение, а доля вакантных площадей составляет 1-2% - владельцам недвижимости приходится сталкиваться с определенными трудностями, чтобы выдержать в торговом центре оптимальное соотношение арендаторов. "Это соотношение должно быть точно рассчитано по площади секций и профилю торговли, поскольку максимальное число запросов поступает на площади минимального размера и от операторов одежного профиля. Очевидно, что торговый центр, заполненный арендаторами в соответствии со структурой спроса, превратится в рынок", - добавляет она.
Жанна Буллок, президент группы компаний RIGroup, отмечает, что сейчас на рынки Москвы и городов-миллионников приходят глобальные торговые операторы, как российские, так и зарубежные. "Торговые центры, построенные предпринимателями-непрофессионалами, продаются, меняют концепции или оказываются нерентабельными, теряя немногочисленных посетителей. Время таких проектов прошло, - отмечает она. - Можно сказать, что детская болезнь предпринимательства уступила место холодному бизнес-расчету".
С приходом на российский рынок инвестиционных фондов с иностранным капиталом объем инвестиционных сделок в торговой недвижимости будет расти, надеются консультанты.