Столичное правительство ужесточило контроль за работой застройщиков, привлекающих частных соинвесторов для финансирования жилищного строительства, и предложило свои условия, при выполнении которых компании получают разрешение на реализацию получаемых площадей.
Создание резервного фонда жилья, продать которое можно будет только после сдачи объекта, открытие продаж после утверждения застройщиком всей проектно-сметной документации и графика продаж со стороны префектуры, где ведется строительство, - вот далеко не полный список нововведений. Это обернется ростом цен, уверены эксперты, опрошенные "Ведомостями".
Как наломали дров
Более десятилетия первичный рынок столичной недвижимости жил по своим законам, функции властей заключались в предоставлении земельных участков, выдаче согласований и получении своей доли в виде готовых площадей или денежной компенсации. Дальнейшая судьба доли застройщика чиновников мало интересовала. Инвесторы получали участки под застройку и практически сразу начинали привлекать в свои проекты дольщиков. Были случаи, когда продажи начинались еще на стадии разработки проекта, а готовые квартиры отличались от проданных по метражу, были случаи - и по планировкам.
Хорошо работающий механизм был выгодным для застройщика, так, с помощью частных инвестиций он мог продолжать строительство, не прибегая к услугам банков. Ведь за привлекаемые финансовые ресурсы нужно было расплачиваться по высоким ставкам, а главное - банк вряд ли дал бы кредит без обеспечения. Покупатели же отдавали свои деньги практически на веру, получая взамен бумагу, по которой, как показала практика, было сложно, а иногда и невозможно отстоять свои права. Отсутствие типового договора долевого участия, как и практики по его регистрации, развязывало руки недобросовестным застройщикам и стало причиной масштабных махинаций.
Появились примеры, когда проданный, но непостроенный дом становился неинтересным компании-застройщику. Все, что с него можно было выжать, он уже получил и подчас истратил. Строительство затягивалось, а иногда и прекращалось вовсе.
С 31 марта 2005 года ситуация изменилась: федеральные власти приняли закон 214-ФЗ "О долевом строительстве", одним из обязательных требований которого стал запрет на реализацию жилплощади до получения полного пакета проектной документации. Продавать воздух стало невозможно, и немало застройщиков, рассчитывающих именно на такой механизм привлечения средств для строительства, оказалось не в состоянии выполнить свои обещания перед соинвесторами.
Обманутые дольщики не стали искать иного пути, кроме как обратиться в столичное правительство с требованием ответить за действие застройщиков, работающих с городом на договорных обязательствах, а значит, являющихся его партнерами. Принятие крайне непопулярного у застройщиков закона о долевом строительстве удивительно совпало по времени с волной протеста обманутых соинвесторов. Но непростое наследство - покупатели, не получившие своих квартир, и недостроенные объекты - заставило и столичные власти задуматься о том, как не допустить повторения ситуации.
Распоряжение, выпущенное в последней декаде июня 2006 года, "О дополнительных мерах по защите прав граждан, принимающих долевое участие в финансировании жилищного строительства на территории города Москвы" (1120-РП) стало результатом этих раздумий. В то время как застройщики громко лоббируют внесение смягчающих 214-й закон поправок, московское правительство в чем-то даже ужесточает его.
По словам Владимира Зубрилина, председателя совета директоров ГК Forum Properties, распоряжение отражает стремление городских властей сделать рынок недвижимости более регулируемым, цивилизованным. А его выполнение усложнит работу недобросовестных застройщиков или компаний с незначительными финансовыми и административными ресурсами. Вместе с тем, по мнению эксперта, многие застройщики и покупатели будут искать и находить схемы продажи и покупки квартир в обход новых правил. "В таких проектах взаимная защищенность сторон от злоупотреблений может оказаться ниже, нежели до принятия новых правил", - отмечает он.
Застройщиков построили
По решению столичного правительства еще на этапе проведения инвестиционных конкурсов застройщиков предупреждают об условиях, выполнение которых только и дает право открывать продажи. Что, в свою очередь, дает уже властям право проконтролировать соблюдение этих условий. Как сообщила Елена Салтыкова, руководитель пресс-службы тендерного комитета, вся документация, подготовкой которой комитет занимается, уже включает изменения, предложенные городом. Торги по объектам жилищного строительства, состоявшиеся 27 июля, проводились с использованием новой лотовой документации.
В частности, победитель конкурса или аукциона получит право на реализацию квартир, машино-мест или нежилых помещений по договорам соинвестирования только при наличии утвержденной проектно-сметной документации на строительство жилого дома и разрешения на строительство.
Инвестор также уведомляется о том, что до полного завершения строительства он не имеет права на полную реализацию жилой площади и обязан сформировать резерв в размере 15% от общей площади жилого дома.
В обязанности инвестора теперь входит заблаговременно информировать правительство Москвы, как сторону по контракту, о намерениях изменить состав учредителей организации, заключившей инвестиционный контракт, и о причинах такого изменения.
Застройщик должен представлять ежеквартальный отчет об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, а также график реализации инвестиционного проекта, утвержденного префектурой, на территории которой выделен участок под застройку, и протокол предварительного распределения площади в объекте согласно условиям инвестиционного контракта, оформленного между администрацией и инвестором.
Для застройщиков многие требования столичных властей не стали откровением. Как отметил Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании "Сити - XXI век", продажи и до выхода распоряжения согласно действующему закону РФ № 214 осуществлялись только при наличии проектно-сметной документации. "До утверждения проектной документации нельзя получить разрешение на строительство, а продажи можно начинать только после получения разрешения", - поясняет Оксана Карма, управляющий партнер управления новостроек компании "Миэль-Недвижимость".
По мнению Ирины Киселевой, руководителя отдела продаж департамента жилой недвижимости ГК RIGroup, хотя распоряжение регламентирует лишь часть общего процесса согласования, затянуться прохождение этой части может вполне ощутимо - от нескольких месяцев до года и даже более. "Если принять во внимание все этапы строительства и связанные с ними действия по получению согласований и разрешений, то говорить о победе над бюрократизмом снова не приходится", - подчеркивает она.
Юлия Зинкевич, пресс-секретарь компании "КВ Инжиниринг", предвидит, что выполнение распоряжения столичного правительства может иметь и другие последствия. Выпуск полного комплекта документов, разрешающих строительство монолитного дома, занимало около двух лет, а теперь срок может увеличиться еще на год. А это значит, что на все потребуется больше денег.
Требование о создании резервного фонда хоть и является нововведением, но, как оказалось, многие застройщики и раньше пользовались таким механизмом. А в условиях стремительного роста цен придерживание квартир стало обычным делом. По словам Усовой, и до выхода постановления о 15%-ном резервировании была практика, что на момент принятия дома госкомиссией определенный объем площадей, примерно 10-20%, всегда оставался нереализованным в соответствии с разработанным графиком продаж.
Застройщик абсолютно сознательно шел на такой шаг, в условиях растущего рынка он был более чем оправдан. В большинстве случаев в "остатке" были дорогие квартиры. "Соответственно, можно было говорить о безрисковых и ликвидных активах, которые оставались у застройщика", - отмечает Усова. "Распоряжение узаконило фактическое положение дел", - соглашается Ольга Меньших, коммерческий директор компании "Домострой".
А Сергей Лядов предполагает, что требование о создании резервного фонда даже на руку застройщикам, поскольку позволит реализовать указанную часть квартир на последней стадии проекта по наиболее выгодной цене.
Новости законодательства
Новым в практике взаимоотношений инвестора с городом стало требование информировать правительство Москвы, как сторону по контракту, о намерениях изменить состав учредителей. У Лядова целесообразность пункта об учредителях вызывает определенные сомнения. Если строительная организация является акционерным обществом, то состав акционеров может меняться хоть каждый день - и не один раз. А указанный пункт можно применить лишь к обществам с ограниченной ответственностью.
"Смена учредителей фирмы, выигравшей контракт, - распространенная форма продажи самого инвестконтракта, - подтверждает Дмитрий Рощин, директор департамента инвестиций и оценки корпорации "Рескор". - Такая продажа формально не запрещена, но требует согласования с государственными органами. Что, конечно, порождает коррупцию".
Но Зубрилин находит желание города знать о смене учредителей оправданным. Процедура уведомления может позволить городу поставить заслон передаче проектов инвесторам с плохой репутацией или полным ее отсутствием. Но для добропорядочных компаний новый порядок будет означать потерю времени на процедурные формальности. "Наша компания сориентирована скорее на покупку, нежели на продажу инвестиционных проектов, а форма покупки прав на проект путем смены учредителей имеет много преимуществ для нового инвестора, и мы ее использовали", - поясняет он.
Всех сосчитают, кого-то накажут
Один из способов, призванных помочь дольщикам выбрать надежную компанию, - это получение информации о застройщиках из надежного источника. В московском правительстве в качестве источника предложены два департамента - Комплекс архитектуры, строительства, реконструкции и развития города (КАСРиР) и Департамент жилищной политики и жилищного фонда (ДЖПиЖФ), на сайтах которых разместится перечень жилых домов, разрешенных к проектированию и строительству, с указанием инвесторов и сроков строительства в соответствии с зарегистрированными инвестиционными контрактами.
По информации из КАСРиР, на портале "Строительный мир" уже работает раздел с адресным перечнем жилых домов, возводимых по инвестконтрактам. В списке не только указан инвестор проекта или застройщик, который после смены инвестора достраивает дом, но и отражен ход реализации объекта. "Гражданам будет значительно проще выбирать и покупать квартиры у уже проверенных правительством Москвы застройщиков", - соглашается Каарма.
По информации, полученной в тендерном комитете, ведомством подготовлен проект обращения первого заместителя мэра Москвы в правительстве Москвы Юрия Росляка в адрес главы стройкомплекса Владимира Ресина с просьбой обеспечить еженедельный контроль в рамках совещаний в КАСРиР за исполнением требований данного распоряжения с направлением сведений в межведомственную комиссию по рассмотрению проблемных вопросов и урегулированию разногласий, связанных с оформлением актов реализации инвестиционных проектов на территории Москвы.
По словам Елены Салтыковой, основные контролирующие функции переданы префектурам административных округов. Им поручено по условиям инвестиционных контрактов получать от инвесторов ежеквартальные отчеты для контроля за выполнением этих контрактов. В отчетах должно быть отражено выполнение требования по созданию резервного фонда. Тендерный комитет со своей стороны готов инициировать проверку компании-инвестора, систематически не выполняющей инвестиционные контракты, после поступления сигнала от префектуры.
"Если по результатам проверки, которую будет осуществлять тендерный комитет, или при проверке жалоб, что поступят в префектуру на нарушение инвесторами своих обязательств, факты подтвердятся, то компания сразу же попадает в реестр недобросовестных поставщиков услуг, - говорит Елена Салтыкова. - Дальше следует проверка учредителей компании, и к ней будут применяться штрафные санкции вплоть до расторжения контракта. Данные о проверках поступают в управление экономической безопасности, где по заданию мэра Москвы Юрия Лужкова формируется так называемый черный список. В течение двух лет город не будет иметь никаких дел с застройщиком-нарушителем".
Пессимистические прогнозы
Стремление властей города защитить интересы дольщиков изложенными выше методами эксперты оценили неоднозначно. По мнению Ольги Меньших, маловероятно, что выполнение этих мер скажется на цене или объемах продаж, ведь в подавляющем большинстве случаев к завершению строительства какая-то часть квартир все равно остается нереализованной. Оксана Каарма считает, что выполнение директив затронет те инвестпроекты, которые будут появляться в текущем и последующие годы, и никак не отразится на тех объектах, что уже строятся.
Влияние на цену будет несколько отложенным, потому что изменившиеся условия работы изначально будут фиксироваться в подписываемых инвестиционных контрактах и застройщик будет иметь возможность прогнозировать свои затраты. Ограничения на реализацию жилплощади и необходимость резервирования прежде всего скажутся на объеме предложения - оно уменьшится на 15%. А уменьшение объема предложения автоматически увеличивает дефицит. "Можно предположить, что это повлияет на рост цен по объекту", - говорит Каарма.
По мнению Натальи Усовой, цена реализации квартир сильно зависит от ситуации, сложившейся на рынке. Если момент начала продаж объекта откладывается, растут и затраты застройщика. Тот факт, что у ряда застройщиков теперь нет возможности привлекать финансирование путем ранних продаж, привел к тому, что они вынуждены обращаться к другим, более дорогим источникам финансирования. Как предположила эксперт, у застройщика остается только два выхода - снижать свою доходную часть либо все-таки поднимать цены. Нетрудно предположить, как поступит большинство из них.
Не отличаются оптимизмом выводы Алексея Белоусова. По его словам, уменьшение объема площадей, под которые возможно привлекать средства дольщиков, приведет к изменению ценообразования. "В итоге за все придется расплачиваться конечному покупателю", - говорит он.