Журнал "Коммерсант-Деньги" проанализировал причины возникновения ипотечных кризисов в нескольких странах мира, попытавшись предугадать, грозит ли такое развитие событий в ближайшее время России.
Как отмечает издание, есть три основных индикатора того, что ипотечный кризис может начаться в любой момент: доступность ипотеки, рост процентных ставок и падение доходов населения.
В частности, в США ипотечные займы стали как никогда доступны после рецессии 2001 года, когда Федеральная резервная система (выполняет функции ЦБ) начала снижать ключевую ставку - в 2004-м она достигла 1%. Деньги оказались дешевы, а с ними удешевились и ипотечные займы: номинальные ставки уменьшились с 8% в 2000 году до 5,2% в 2004-м, а реальные - до 2,5%. В результате на рынок пришли покупатели, которые при более высоких ставках и не помышляли бы о покупке жилья. Платежеспособность заемщиков начала ухудшаться вместе с ростом учетной ставки ФРС: цикл ужесточения стартовал в 2004 году, и в 2007-м ставка выросла до 5,25%. Ипотечный кризис начался почти синхронно: в 2006-м цены на недвижимость в среднем снизились на 6%, а просрочка резко выросла с 1% в 2006 году до 6,2% к концу 2007-го.
- В Дании из-за необычных ставок проценты по ипотеке заемщикам платят банки
- В Швеции банкам запретят предоставлять гражданам ипотеку больше чем на век
Издание также напоминает о самом затяжном ипотечном кризисе - японском. В 1980-х цены на местную недвижимость взлетели до небес - простые японцы не могли позволить себе купить квартиру, но им на выручку пришла доступная ипотека. При этом проблема высоких ежемесячных платежей была решена повышением срока кредита: именно в Японии впервые в истории появились ипотечные кредиты на 99 и 100 лет. Однако в начале 1990-х на перегретом рынке вместе с падением инфляции и ростом реальной ставки до 4,8% началось падение цен на недвижимость. В отличие от США в 2008-м в Японии 1990-х правительство отказалось от расчистки банковской системы от плохих долгов, опасаясь еще более жесткого коллапса экономики. Слабость банков во многом обусловила продолжительность стагнации - она затянулась более чем на 20 лет.
А в Латвии 2000-х ипотечный кризис был рекордным по глубине. В начале прошлого десятилетия в эту прибалтийскую страну пришли скандинавские банки и залили ее рынок доступными и дешевыми кредитами. Банки смотрели на кредитоспособность заемщиков сквозь пальцы - не требовалось даже справки о доходах. В пирамиду были вовлечены все слои общества - от таксистов до политиков. Но все завершилось в один день - после коллапса американского банка Lehman Brothers 15 сентября 2008 года скандинавские банки остановили кредитование в Латвии. Экономика страны почти сразу свалилась в дефляцию. Падение цен на недвижимость было одним из самых сильных в истории - за два года они снизились в среднем на 70%.
Что касается сегодняшней России, то, по мнению "Коммерсанта-Деньги", ипотечный кризис пока маловероятен, так как местная ипотека остается относительно консервативным продуктом. В то же время определенное беспокойство вызывает текущий рост просрочки. Кроме того, ипотечные кризисы часто сопровождаются падением реальных доходов, а тут устойчивость России за два года кризиса ощутимо ухудшилась. Еще один фактор риска - возможное снижение инфляции до 4% в 2017 году. В этом случае реальная ставка для нынешних заемщиков может подняться до 10% и выше, что снизит их платежеспособность. Даже "льготная" ипотека с господдержкой по ставкам 11-12% годовых через год-полтора может оказаться слишком дорогой, отмечает журнал.
